Z galopu w cwał

Mieszkania wciąż będą dobrą lokatą kapitału. Natomiast hitem tego roku mają szansę stać się domy, grunty i certyfikaty funduszy inwestujących w nieruchomości.

Trudno być prorokiem we własnym kraju, zwłaszcza na rynku nieruchomości. Po zeszłorocznym szaleństwie cen mieszkań, w ostatnim kwartale graniczącym wręcz z histerią, grono ekspertów prognozujących rozwój sytuacji na tym rynku wyraźnie się podzieliło. Jedni nadal kipią entuzjazmem, zapowiadając dalszy galop cen w całym kraju. Obstawiają wręcz, że ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie zbliżą się w ciągu
3-4 lat do poziomu Dublina, dziś jeszcze 3-krotnie droższego. Inni, porażeni tempem i skalą zwyżek, mocno spuścili z tonu. Pojawiły się głosy o rychłym spadku popytu na mieszkania ze strony średniozamożnych Polaków, nie wspominając o skromniej zarabiających, oraz o widocznym już "suficie cenowym", zwłaszcza w wielkich aglomeracjach.

Kontrasty cenowe
Styczniowe statystyki z rynku mieszkaniowego dają argumenty zarówno optymistom, jak i sceptykom. W jego wtórnym segmencie, czyli mieszkaniach z drugiej ręki,
widać niewielkie ochłodzenie koniunktury. W aglomeracji warszawskiej i łódzkiej ceny używanych lokali wzrosły od grudnia w granicach 1 proc., a więc praktycznie wyhamowały. Na stołecznym Mokotowie czy Saskiej Kępie nawet spadły o kilka procent. Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net widzi w tym zapowiedź końca niedawnego szaleństwa cenowego. Tyle że w wielkich miastach zachodniej Polski - Poznaniu i Wrocławiu - ceny mieszkań na wtórnym rynku podniosły się w tym samym czasie
o 2-3 proc., a w Trójmieście i Krakowie nawet o 5-6 proc. A zatem rosną w najlepsze.
Podobne kontrasty widać na rynku pierwotnym. Obserwowana w Warszawie i Łodzi stabilizacja cen używanych lokali nie przeszkadza w windowaniu cen nowych mieszkań, które w styczniu podniosły się o 6-7 proc. We Wrocławiu i Poznaniu skok cen sięgnął 8-10 proc., ale już w Trójmieście dynamika spadła do 2 proc., a w stolicy Małopolski odnotowano symboliczny spadek. Czy faktycznie jednak, jak twierdzi Maciej Dymkowski, dyrektor serwisu nieruchomości Tabelaofert.pl, jest to pierwszy sygnał, że ceny nowych mieszkań w Krakowie zbliżyły się do górnej granicy?
Zobaczymy. Na razie ta styczniowa huśtawka trendów w największych aglomeracjach świadczy raczej o okresowej konsolidacji rynku po zeszłorocznej eksplozji cen. Polskie nieruchomości, jak wynika z raportu brytyjskiego RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), odnotowały przecież w 2006 roku 33-proc. wzrost (wobec 28 proc. rok wcześniej), najwyższy nie tylko w nowo przyjętych do UE krajach, ale wręcz w całej Europie. A jest to przecież średnia dynamika, nie do końca oddająca to, co się działo w poszczególnych miastach. Skok cen nowych mieszkań w Warszawie szacuje się na ponad 50 proc., w Krakowie - 70 proc. Z kolei liderami zwyżek na wtórnym rynku były Wrocław i Gdańsk (75-80 proc.), gdzie gwałtowne przyspieszenie wzrostu cen odnotowano w ostatnim kwartale.

Popyt popchnie ceny
Teraz obserwujemy wyrównywanie dysproporcji między miastami, a także relacji między cenami nowych i używanych mieszkań w poszczególnych aglomeracjach. Te ostatnie są np. w Warszawie o ok. 10 proc. droższe od nowych i dlatego właśnie w styczniu ich ceny wyhamowały. Tymczasem we Wrocławiu czy Łodzi znacznie więcej kosztują lokale z oferty deweloperów. Warto też zauważyć, że średnie ceny używanych mieszkań w Krakowie pokonały w połowie ubiegłego roku pułap 6 tys. zł za mkw. i były przez pewien czas wyższe niż w Warszawie, która dopiero na finiszu 2006 r. odzyskała tu prymat. Obecnie mają więc miejsce korekty cenowe, a równocześnie deweloperzy testują możliwości finansowe klientów, szykując na wiosnę nowe oferty mieszkań. Rozchwianie rynku może się utrzymać nawet do końca I kwartału.
Co do reszty roku trudno jednak mieć złudzenia. Mieszkania muszą drożeć z prostego powodu - dysproporcji między rosnącym popytem a skromną podażą. Liczba oddawanych do użytku mieszkań od paru lat pozostaje na zbliżonym poziomie,
100-120 tys. rocznie, z czego 80 proc. przypada na siedem największych aglomeracji. W zeszłym roku nic się tu nie zmieniło, na koniec III kwartału nowo oddanych mieszkań było wręcz o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. Obecny deficyt mieszkań szacuje się na ponad 900 tys. i na razie nic nie wskazuje, by miał się on szybko zmniejszyć. Hamulcem jest tu głównie brak planów zagospodarowania przestrzennego w miastach, co blokuje nowe inwestycje. Dobitnym tego przykładem jest Warszawa, gdzie plany takie obejmują ok. 16 proc. powierzchni miasta, a w niektórych dzielnicach (Wola, Ochota czy Praga Północ) są bliskie zera. Sytuację tę wykorzystuje wielu deweloperów, nie śpiesząc się z finalizowaniem inwestycji budowlanych na zakupionych gruntach, z przekonaniem, że czas i rosnące ceny mieszkań grają na ich korzyść.

Rosjanie już inwestują
Popyt na mieszkania, w jednej trzeciej kupowane w celach inwestycyjnych, z myślą o zyskownej sprzedaży a nie o zamieszkaniu, wzrasta zaś lawinowo. I to nie tyle z racji rosnącej zamożności większości Polaków, której sprzyja 5-proc. tempo wzrostu gospodarczego, wyraźny wzrost płac i systematycznie malejące bezrobocie. Nakręcają go głównie kredyty hipoteczne, które na fali coraz bardziej liberalnej postawy banków stały się dostępne dla osób o dochodach znacznie niższych od średniej krajowej. W zeszłym roku prawie 150 tys. Polaków zaciągnęło kredyty na kwotę 41 mld zł, w tym roku analitycy i bankowcy spodziewają się prawie 60 mld zł. Są jeszcze inwestorzy zagraniczni. Już nie tylko Brytyjczycy, Hiszpanie, Izraelczycy czy Amerykanie, kupujący dziesiątkami apartamenty w Warszawie, Krakowie, Zakopanem i Gdańsku. W tym roku spodziewany jest szerszy napływ kapitału z Rosji, który w ostatnich latach inwestował w nieruchomości w Pradze i Budapeszcie, a teraz zaczyna penetrować polskie aglomeracje.

Poznań ma rezerwy
Kwestią nie jest sam wzrost cen mieszkań, ale jego dynamika. Analitycy nie przewidują powtórki zeszłorocznego szaleństwa, zwłaszcza w największych miastach. Większość z nich prognozuje w skali roku średnio 10-15-proc. zwyżkę, przy czym może ona być nieco większa (ok. 20 proc.) w przypadku mieszkań na rynku wtórnym, których ceny w wielu miastach pozostały sporo w tyle za nowymi lokalami.
Ponadprzeciętny skok cen powinien też być obserwowany tam, gdzie ceny pozostają wciąż atrakcyjne na tle porównywalnych miast. Mowa zwłaszcza o Poznaniu, gdzie średnia cena nowych i używanych mieszkań (nieco poniżej 5 tys. zł za mkw.) jest o 20-30 proc. niższa niż we Wrocławiu czy Gdańsku. Spore rezerwy wzrostu cen ma też Łódź, gdzie ceny na wtórnym rynku (poniżej 4 tys. zł) są prawie dwa razy niższe niż np. w Krakowie. Wśród dużych miast nieruchomości powinny najszybciej drożeć w Rzeszowie, Katowicach, Toruniu i Olsztynie. W perspektywie 3-4 lat może tam dojść do podwojenia cen mieszkań.
Najtrudniej ocenić skalę wzrostu cen w Warszawie i Krakowie. Wielu ekspertów przewiduje tu okresową barierę popytu, zwłaszcza ze strony inwestorów krajowych, przy średnim poziomie cen rzędu 9,5-10 tys. zł za mkw. Oznaczałoby to, że w stolicy sufit jest już blisko i do końca roku ceny nie powinny wzrosnąć więcej niż ok. 10 proc. Tyle że w centralnych dzielnicach obu miast ceny mniejszych mieszkań już przekroczyły pułap 10 tys. zł.
Bariery wzrostu cen nie widzą też na razie deweloperzy, o czym świadczą choćby bite w końcu 2006 roku w Warszawie rekordy cen w przetargach na działki pod budownictwo mieszkaniowe.
31 tys. zł za metr zapłacił irlandzki inwestor za grunt przy ulicy Hożej, a prawie 14 tys. zł za metr
terenu po dawnej zajezdni autobusowej przy Inflanckiej wyłożyła hiszpańska firma Lubasa. Ile będą kosztować zbudowane tu mieszkania? Dużo lub bardzo dużo.

Domy na start
Odkryciem tego roku i następnych lat powinny być domy, najbardziej niedoszacowany dotąd segment rynku nieruchomości. Ich ceny rosły dotąd nieporównanie wolniej niż mieszkań i pozostały daleko w tyle. Zeszłoroczny wzrost analitycy szacują średnio na ok. 5 proc., a w wyjątkowo dobrych lokalizacjach w pobliżu wielkich miast na 10-15 proc. Wyraźny wzrost popytu, zwłaszcza na domy o stosunkowo małej powierzchni (100-150 mkw.), notuje się dopiero od kilku miesięcy. Nic dziwnego. Zakup takiego domu, położonego w miejscu dobrze skomunikowanym z centrum miasta, stał się alternatywą dla zakupu mieszkania o przynajmniej dwukrotnie mniejszej powierzchni. Cena metra zadbanego domu w podwarszawskiej Zielonce czy Łomiankach zwykle nie przekracza 4 tys. zł (podobnie w okolicach Krakowa), podczas gdy zakup mieszkania w centralnych dzielnicach obu miast poniżej 7,5-8 tys. za mkw. graniczy z cudem. Dlatego w tym roku to właśnie domy mogą przejąć od mieszkań pałeczkę lidera rynku. Zwłaszcza te na zielonych obrzeżach aglomeracji, z rozwiniętą infrastrukturą lokalną (szkoły, sklepy) i z łatwym dojazdem do miasta. Niektórzy eksperci widzą wręcz w niedużych, funkcjonalnych domach nowy trend inwestycyjny, który osiągnie swe apogeum w latach 2008-2009.

Ziemia się opłaca
Naturalnym echem wzrostu zainteresowania domami poza miastem będzie rosnący popyt na grunty w takich okolicach. Inwestorów nie powinien zniechęcać fakt, że w najbardziej modnych miejscowościach pod Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem ceny metra kwadratowego działki budowlanej podwoiły się w ciągu dwóch ostatnich lat i nierzadko sięgają 400-500 zł. To górny pułap. Poświęcając trochę czasu, można jednak wyszukać niewiele mniej atrakcyjne działki, w okolicach nieodkrytych jeszcze przez deweloperów, których ceny od lat praktycznie nie drgnęły. Zdarza się, że można je kupić poniżej 100 zł za metr, z przeznaczeniem pod budowę domu lub z myślą o odsprzedaży za kilka lat. To może być jedna z najbardziej opłacalnych inwestycji, z perspektywą 100-200 proc. zysku.

Hossa lokalowa
Okazji inwestycyjnych warto też poszukać na rynku lokali użytkowych. Mowa zwłaszcza o lokalach stanowiących parter kamienic czy budynków na nowych osiedlach z przeznaczeniem na usługi. Tych pierwszych pozbywają się najczęściej gminy na zasadach przetargu. Ceny wywoławcze bywają dość niskie, np. 1-1,5 tys. za mkw. w Łodzi, 2-2,5 tys. w Gdańsku czy 3-4 tys. zł w Warszawie. Jeśli grono uczestników przetargu nie jest duże, pojawiają się okazje do ich zakupu w niewiele wyższej cenie. Popyt na takie lokale stopniowo rośnie, więc w perspektywie 2-3 lat inwestycja może dać pokaźny, przynajmniej 50-proc. zysk.
Szansy na zarobek można też szukać na nowych osiedlach. W projektach ich budowy lokale na parterze często miały mieć charakter usługowy, ale w praktyce chętnych na ich zakup z takim przeznaczeniem może brakować. Zwłaszcza jeśli są to małe osiedla oddalone od centrum miasta, niegwarantujące odpowiedniej liczby klientów. Bywa, że po bezowocnych próbach znalezienia nabywców deweloperzy godzą się na zmianę ich przeznaczenia i wtedy niedrogo kupiony lokal można zaadaptować na mieszkanie.
Z funduszem w nieruchomość
Ale jest jeszcze jeden, mało przetarty szlak do inwestowania na rynku nieruchomości. Kto wie, czy nie najkorzystniejszy dla tych, którzy dysponując większymi nadwyżkami finansowymi, nie chcą się angażować w kupowanie mieszkań
czy domów lub poszukiwanie atrakcyjnych terenów pod budowę. To fundusze inwestycyjne wyspecjalizowane w inwestowaniu w nieruchomości, których wysyp przyniósł zwłaszcza ubiegły rok.
Zakup certyfikatu inwestycyjnego takich funduszy, notowanych na warszawskiej giełdzie, daje możliwość zaangażowania pieniędzy w obiekty niedostępne dla indywidualnego, nawet bardzo zamożnego inwestora. Zajrzyjmy do portfela funduszu rynku nieruchomości Arka BZ WBK, (działa od 2004 roku; jeden z weteranów na tym rynku). Są tam m.in. udziały w warszawskim biurowcu Trinity Park, olsztyńskim obiekcie handlowo-rozrywkowym Alfa Centrum, a także powstających osiedlach mieszkaniowych Salwator City w Krakowie i stołecznym Sawa Apartments. Taka dywersyfikacja portfela oznacza korzystanie z boomu w różnych segmentach rynku nieruchomości, a jednocześnie zmniejsza ryzyko strat przy pogorszeniu koniunktury w jednym z nich.
W ostatnich miesiącach 2006 roku certyfikaty funduszy nieruchomości były jednym z hitów inwestycyjnych naszego rynku. Zyskały na wartości po
10-12 proc. w ciągu IV kwartału, bijąc na głowę nawet najlepsze fundusze akcji, korzystające na giełdowej hossie. Do inwestycji w ich certyfikaty przekonały się już fundusze emerytalne, do których płyną co miesiąc składki ponad 11 milionów Polaków. Coraz większe ich grono też stawia na speców od inwestycji w nieruchomości. Nie liczą na szybkie, spektakularne zyski, ale na ponadprzeciętny dochód z takiej inwestycji w perspektywie wielu lat. O tym, że jest to realne, przekonuje przykład Hiszpanii, gdzie boom na rynku nieruchomości trwa już 15 lat.

Źródło: Newsweek, dodatek "VADEMECUM INWESTORA" Numer 09/07 autor: Miłosz Węglewski